В письме от 03.03.2021 № 03-03-06/1/14938 Минфин России разъяснил отдельные моменты учета в целях налога на прибыль застройщиком доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках договоров участия в долевом строительстве.
Дополнения в НК РФ
Финансисты напомнили об изменениях, которые в НК РФ внес Федеральный закон от 09.11.2020 № 368-ФЗ (п.11 ст. 2).
Закон внес дополнение в статью 251 НК РФ (подп. 14 п. 1). Этой статьей установлен перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль. К числу таковых закон № 368-ФЗ отнес средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве установлены статьей 15.5 закона № 214-ФЗ исходя из норм ГК РФ (ст. 860.7–860.10).
Счет эскроу открывает уполномоченный банк. Цель открытия счета – учет и блокирование денежных средств, полученных банком от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении МКД и (или) иного объекта недвижимости. Денежные средства банк (эскроу-агент) передает застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 закона № 214-ФЗ, например, по окончании строительства МКД и передаче квартиры дольщику.
В силу пункта 1 статьи 860.7 ГК РФ банк открывает, обслуживает счет эскроу, проверяет документы, которые позволяют застройщику (бенефициару) получить доступ к средствам на этом счете, и закрывает его.
Важно: ни депонент, ни бенефициар, как правило, не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, пока бенефициар не выполнит условия договора (ст. 860.8 ГК РФ).
Теперь в целях главы 25 НК РФ к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.Расходы компании-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение за счет них расходов застройщика в связи со строительством МКД или других объектов, которые строят по договору долевого строительства. Это правило действует задним числом – с 01.01.2020. Финансисты напомнили, что порядок исправления выявленных в текущем периоде ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, регулируется нормами пункта 1 статьи 54 НК РФ. А в нем сказано, что при обнаружении допущенных при исчислении налоговой базы за какой-то прошедший отчетный период ошибок исправления должны быть произведены для перерасчета налогового обязательства за тот период, в котором была допущена ошибка. И только если невозможно определить такой отчетный или налоговый период, допустимы корректировки налогового обязательства, относящегося к текущему отчетному или налоговому периоду.
Полагаем, что эти положения хорошо известны.
Важное судебное решение
Письмо же № 03-03-06/1/14938 дало нам повод сообщить всем застройщикам гораздо более радостную новость. Это сделал Высший суд РФ, приняв определение от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № № А60-43572/2019.
Суд решил проблему, которую налоговики создали для застройщиков. Налоговая служба считала, что застройщик обязан считать финансовый результат по каждой квартире в МКД отдельно.Иными словами, если после сдачи квартиры дольщику у застройщика остаются средства, это его прибыль. Если средств дольщика не хватило застройщику и ему пришлось закончить квартиру за счет других средств, то это не убыток. Инспекторы в этом случае полагали, что компания просто не умеет правильно использовать ресурсы. Поэтому прибыль включали в доход, а учитывать убыток запрещали. Могло получиться так, что средств дольщиков на дом не хватило, застройщик закончил его за свой счет, но инспекция обнаружила у застройщика прибыль. При этом, как ни странно, суды становились на сторону налоговиков.
Однако ВС РФ эту практику прекратил (надеемся). Он указал, что финансовый итог застройщика нужно считать по МКД в целом. Делать это нужно после того, как будет закончено строительство. А прибыли и убытки по каждому отдельному долевому договору нужно учитывать в совокупности.
ФНС о правовой позиции ВС
Налоговики вынуждены были принять вывод суда.
В письме от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@ ФНС России отметила, что в законе № 214-ФЗ отсутствуют положения, которые бы определяли целевой характер использования денежных средств дольщиков с оплатой строительства (возмещением расходов застройщика на строительство) только тех объектов (помещений), которые подлежат передаче конкретным дольщикам.Финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (МКД) (ст. 247, п. 14 ст. 250, подп. 14 п. 1 ст. 251, ст. 270 НК РФ и закон № 214-ФЗ).
Более того, этот вывод также согласуется с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Минфином России 30.12.1993 № 160). Согласно пункту 3.1.6 этого документа экономия средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов зачисляется на счет учета прибылей и убытков. Учтенная на этом счете сумма прибыли за вычетом убытков, понесенных в связи с осуществлением капитального строительства, после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении застройщика.
