Письмо Минфина России от 13.10.2020 № 03-05-05-02/89412 посвящено условиям применения повышающих коэффициентов при исчислении земельного налога. Речь идет о налоге в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства. Письмо рядовое, в котором Минфин, отвечая на заданный вопрос, просто воспроизвел норму из НК РФ. Но дело в том, что ВС РФ преподнёс налоговикам большой сюрприз. В письме о нем ничего не сказано, а мы разобрались и с вами поделимся.
Итак. В отношении земельных участков, приобретенных или предоставленных в собственность компаниям на условиях ведения на них жилищного строительства, земельный налог исчисляется с учетом коэффициента 2 в течение трёхлетнего срока строительства (п. 15 ст. 396 НК РФ).
Отчет трехлетнего срока ведется от даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до госрегистрации прав на построенный объект недвижимости. А в течение периода, превышающего трёхлетний срок строительства, налог рассчитывают с учётом коэффициента 4 плоть до даты госрегистрации прав на построенный объект.
Таким образом, условием для применения указанных коэффициентов при исчислении земельного налога является факт госрегистрации права собственности на земельный участок с видом разрешённого использования под строительство жилья.
При этом применение указанных коэффициентов прекращается в случае госрегистрации права на построенный объект недвижимости, для строительства которого приобретался или предоставлялся в собственность компаниям соответствующий земельный участок.
Самое главное: если строительство завершить в три года, всю переплату по налогу компании вернут. В противном случае с деньгами можно распрощаться.
И всё так и шло, пока не нашлась одна компания, которой этот порядок показался совершенно несправедливым. Дело в том, что она получила проект жилищного строительства от местных властей сроком на 10 лет. Нужно было снести старые дома, подготовить территорию, а потом уже заняться стройкой. Но это означало, что при налогообложении земли под строительство дома компании грозил бы повышенный безвозвратно налог. А учитывая нынешнюю стоимость земельных участков, суммы получались довольно чувствительные.
Компания отправилась искать правду в суд. Все три первые судебные инстанции ей отказали. Однако ВС РФ в определении от 17.09.2020 № 309-ЭС20-11143 решил, что аргументы компании заслуживают внимания, и передал дело на заседание Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
В Определении ВС РФ от 15.10.2020 № 309-ЭС20-11143 суд, по большому счёту, встал на сторону компании. Он решил, что повышающие коэффициенты, по задумке законодателей, должны предотвращать ситуацию, когда владелец участка имеет возможность построить жилье в установленные сроки, но сознательно уклоняется от этого. В общем, это стимул почти в его буквальном латинском значении.
Но если жилищное строительство в указанные сроки невозможно по совершенно объективным причинам (ст. 46.1 и 46.2 ГрК РФ), то данное положение НК РФ превращается в противоположность, начиная отпугивать добросовестных инвесторов. Строго говоря, налоговое законодательство обязано учитывать нормативные требования иных отраслей (постановления КС РФ от 02.07.2013 № 17-П, от 21.12.2018 № 47-П, от 30.06.2020 № 31-П).
Суд принял компромиссное решение. Вернув дело в первую инстанцию, поставил перед ней не такую уж и простую задачу: определить точно момент, когда компания имела полную возможность приступить непосредственно к строительству жилья. С этого (и только этого) момента применение повышающего коэффициента 2 законно.
Ну а ФНС России в письме от 23.10.2020 № БС-4-21/17400@ призвала налоговиков учитывать позицию ВС РФ в текущей работе.
