Незавершенное строительство и налог на имущество: обоснованы ли страхи упрощенца?
Компания, применяющая УСН, имеет объект незавершенного строительства. Потенциально он подлежит обложению налогом на имущество по кадастровой стоимости. Но эта стоимость до завершения строительства не определена. Нужно ли упрощенцу беспокоиться об уплате налога? Страхи упрощенца отчасти развеивает письмо Минфина России от 09.02.2021 № 03-05-05-01/8256.
УСН – специальный налоговый режим, предусматривающий особый порядок определения элементов налогообложения, а также освобождение от обязанности по уплате отдельных налогов и сборов (п. 1 ст. 18 НК РФ).
Налоговая льгота для УСН
Применение УСН предусматривает, в частности, освобождение компаний от обязанности уплаты налога на имущество (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Но эта льгота действует только в отношении имущества, налоговая база по которому определяется как среднегодовая стоимость (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Если же налоговая база по объекту определяется исходя из кадастровой стоимости (п. 2 ст. 346.11, п. 1 ст. 346.19 НК РФ), такой объект подлежит обложению налогом на имущество.
Налогообложение объектов по кадастровой стоимости
Речь идет о кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года налогового периода.
Исходя из кадастровой стоимости налогом на имущество, например, облагается следующая недвижимость (подп. 1–4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ):
- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Это же правило касается объектов, которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
- жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные постройки на участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Для целей определения объекта налогообложения недвижимость должна отвечать, в частности, следующим критериям:
- объект должен находиться на территории РФ;
- принадлежать компании на праве собственности.
Региональные тонкости
Сам по себе факт того, что недвижимость не достроена, никак от обложения налогом на имущество упрощенцев не спасает. Другое дело, когда подобный недострой не указан в законе субъекта РФ и региональном перечне объектов недвижимости с кадастровой стоимостью. Такой перечень определяет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
Поэтому объект незавершенного строительства, находящийся в собственности компании на УСН, в отношении которого кадастровая стоимость не определена, обложению налогом на имущество не подлежит. Такой вывод следует из разъяснения финансового ведомства в рассматриваемом письме № 03-05-05-01/8256.
Новшества-2021
Обратим внимание на один нюанс, связанный с новациями этого года. Региональные власти обязаны не позднее 1 января нового года установить перечень объектов недвижимости, которые будут облагаться налогом по кадастровой стоимости. Раньше могло быть так, что объект в перечне есть, а кадастровой стоимости у него нет или она установлена только в течение года. Раньше чиновники признавали, что в такой ситуации платить налог на имущество вообще не нужно (письмо Минфина России от 28.12.2018 № 03-05-05-01/95999). Однако этот пробел законодатели закрыли, приняв поправки в статью 378.2 НК РФ Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ.
Этот закон изложил в новой редакции подпункт 2.2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ. Согласно ей в случае, если кадастровая стоимость административных и торговых центров, объектов, используемых под офисы, и других объектов, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, не установлена, определять налоговую базу и исчислять налог (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данных объектов недвижимого имущества следует в обычном порядке – по среднегодовой стоимости.
Впрочем, даже в такой ситуации упрощенец платить налог на имущество не будет. Аргументы: объект не достроен, он не является основным средством и у него нет среднегодовой стоимости.
Таким образом, компания на УСН по недостроенной недвижимости налог на имущество может платить только при совпадении двух условий:
- актив поименован в региональном перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость;
- кадастровая стоимость такого объекта определена на начало года.
Планы на будущее
Коль уж мы обсуждали налогообложение объектов с кадастровой стоимостью, упомянем еще о планируемых изменениях. Мы имеем в виду подготовленные Минфином России поправки в НК РФ, направленные на реализацию отдельных положений основных направлений бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики РФ на 2021 и последующие годы. Законопроект (ID 02/04/01-21/00112412) размещен на сайте Федерального портала проектов нормативных правовых актов. Одним из изменений планируется дополнить статью 386 НК РФ пунктом 6. Это дополнение разрешит не включать в налоговую декларацию сведения об объектах, облагаемых по кадастровой стоимости. Если же у налогоплательщика за истекший налоговый период будут только такие объекты, он вправе будет не представлять налоговую декларацию. Другими словами, для указанных объектов планируют ввести тот же порядок, что уже действует по транспортному и земельному налогам: ИФНС будут исчислять налог на имущество сами. А чтобы обеспечить полноту уплаты налога, налогоплательщики смогут представлять налоговикам пояснения и (или) документы:
- подтверждающие правильность исчисления и своевременность уплаты налога;
- обосновывающие применение пониженных налоговых ставок, налоговых льгот или
- наличие оснований для освобождения от уплаты налога, предусмотренных НК РФ.
Законопроектом (п. 9 ст. 4) планируется введение новых правил с декларации за 2022 год.
