Расположенные в жилых комплексах торговые помещения – это головная боль порой не только жильцов, но и владельцев этих торговых точек. Предметом внимания собственников магазинов, кафе и других подобных объектов, расположенных в жилых домах (МКД), становится, в частности, налог на имущество организаций.
С июня 2019 года действуют новые правила, установленные ЖК РФ (ст. 20, 22, 23, 44,45, 46). Новые нормы не наложили запрета на размещение коммерческих объектов в МКД, но затруднили процедуру перевода жилого помещения в нежилое. К этим сложностям добавляются проблемы, связанные с исчислением и уплатой налога на имущество организаций.
Налог на имущество и региональный бюджет
Налог на имущество организаций отнесен НК РФ (ст. 14) к региональным налогам. Этот налог в значительной степени формирует доходную часть региональных бюджетов. Устанавливая налог на имущество организаций, законодательные (представительные) органы субъекта РФ определяют ставку налога в пределах, установленных НК РФ, порядок и сроки его уплаты, а также могут предусматривать дополнительные налоговые льготы (ст. 372 НК РФ).
Налогообложение торговых помещений
Не так давно Минфин России обнародовал письмо от 25.08.2020 № 03-05-05-01/74588.
В нем чиновники разъясняют как облагать налогом на имущество торговые помещения, которые расположены в жилых комплексах – по кадастровой или по балансовой среднегодовой стоимости. Разъяснения базируются на законодательстве Московской области.
Общая диспозиция такая. В соответствии НК РФ (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2) налоговая база по налогу на имущество определяется по кадастровой стоимости в отношении:
-
административно-деловых центров и торговых центров и помещений в них;
-
нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, или которые фактически используются для этих целей.
Торговым центром признается (п. 4 ст. 378 НК РФ) отдельно стоящее нежилое здание, строение или сооружение, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
-
объект расположен на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания;
-
объект предназначен для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания.
При этом объект признается предназначенным для использования в указанных целях, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 % всей площади этого объекта (в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета) предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания.
А фактическим использованием здания, строения или сооружения в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания признается использование не менее 20 % его общей площади для размещения этих объектов.
Но как мы уже отметили ранее, все в руках региональных властей. Именно они определяют перечень объектов, по которым налог на имущество нужно платить исходя из кадастровой стоимости (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Вопросы, касающиеся налога на имущество организаций, в Подмосковье регулируются Законом Московской области от 21.11.2003 № 150/2003-ОЗ. Статьей 1.1 этого закона установлено, что налогом на имущество по кадастровой стоимости нужно облагать торговые центры общей площадью от 1000 кв. метров. Если объекта в перечне нет, то он облагается налогом на имущество на основании статьи 374 НК РФ исходя из балансовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ).
Чиновники отметили, что если региональные власти передумают, они вправе внести изменения в региональный закон.
Отметим важную деталь из судебной практики. В Постановлении КС РФ от 12.11.2020 № 46-П судьи указали, что даже если объект расположен на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, этого недостаточно, чтобы облагать его по кадастровой стоимости. Сначала налоговики должны убедиться, что торговая точка фактически используется для этих целей. Любопытно, что годом ранее ВС РФ считал иначе. В Апелляционном определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 27.08.2019 № 5-АПА19-73 было указано, что доводы жалобы о том, что названные здания не используются в целях, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ, правового значения не имеют, поскольку здания включены в перечень на 2019 год исходя из вида разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены, а не по критерию их фактического использования.
Ну и еще одна деталь из письма ФНС России от 24.12.2020 № БС-4-21/21336. Налоговики напомнили, что налог на имущество по кадастровой стоимости рассчитывается в отношении отдельных объектов, принадлежащих компаниям на праве собственности или хозяйственного ведения, а также полученных по концессионному соглашению. Поэтому налоговая база по налогу на имущества с недвижимости, находящейся на праве оперативного управления, рассчитывается только исходя из среднегодовой стоимости, а не по кадастру.
В заключение отметим еще одно письмо Минфина России от 16.03.2021 № 03-05-05-01/18526. В нем финансисты ответили на вопрос: как исчислять налог на имущество организаций в отношении здания, если помещения в нем подлежат налогообложению исходя как из кадастровой стоимости, так и из среднегодовой?
Предположим, часть здания (в частности, нежилые помещения, включенные в перечень, жилые помещения, гаражи, машино-места) облагается исходя из кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ). Тогда в отношении другой части здания (в том числе помещений, общедомовых помещений, включая лестницы, холлы и т.д.) налоговую базу следует определять как произведение среднегодовой стоимости здания и доли площади другой части здания в общей площади здания (п. 1 ст. 375 НК РФ).
