Договорные отношения ТСЖ - заключение договоров, исполнение, учет

<b>Состав недвижимости многоквартирного дома достаточно сложный. А различные задачи по ее управлению определяют возникновение разного рода правоотношений между ТСЖ с одной стороны и властными структурами — местным самоуправлением, муниципальным образованием, организациями, предприятиями, управляющими компаниями и частными управляющими — индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, осуществляющими работы  и услуги в жилищной сфере, собственниками жилых и нежилых помещений, членами товарищества, нанимателями и арендаторами с другой стороны. Договор управления многоквартирным домом является самым главным документом после устава ТСЖ</b>

<p>Сегодня участились судебные споры с участием ТСЖ, которые, как правило, касаются: условий договорных отношений ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями; ответственности ТСЖ за надлежащее содержание многоквартирного дома <i>(МКД)</i> при заключении договора ТСЖ с управляющей компанией и вопросов налогообложения по операциям, проходящим финансовыми потоками через ТСЖ. Решением наиболее актуальных проблем на основании накопленной судебной практики становятся документы высших судебных органов РФ.</p>
<p>Рассмотрим особенности заключения и исполнения договоров управления с ТСЖ. В соответствии с п.4 ст.148 ЖК РФ правление ТСЖ относительно организации <b>управления МКД</b> может:</p>
<ul>
  <li>непосредственно управлять многоквартирным домом;</li>
  <li>заключить договор на управление домом.</li>
</ul>  
<p>Общие правила заключения договора управления установлены ст. 162 ЖК РФ, <b>однако управление многоквартирным домом</b>, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом раздела VI ЖК РФ, регулирующего непосредственно условия создания ТСЖ, правовое положение членов ТСЖ, функции и область полномочий органов управления ТСЖ. Положения пп. 1-4 ст. 162 ЖК РФ устанавливают <b>обязательные условия</b> для договора управления, заключаемого с ТСЖ, которые не могут не приниматься сторонами договора при его заключении:</p>
<ul>
  <li>договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;</li>
  <li>по договору управления в МКД, в котором создано ТСЖ, со стороны собственников помещений выступает ТСЖ;</li>
  <li>управляющая организация по заданию ТСЖ обязуется в течение определенного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, представлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность;</li>
  <li>в договоре управления должны быть указаны существенные условия, установленные п. 3 ст. 162 ЖК РФ;</li>
  <li>условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в нем.</li>
</ul>  
<p>Условия указывают на обязанности управляющей компании вне зависимости от того, кто выступает в договоре со стороны собственников помещений <i>(в т. ч. и в случаях заключения договора с ТСЖ)</i>, выполнять все задачи управления МКД  для собственников помещений в МКД. Таким образом, <b>ТСЖ в договоре</b> управления с управляющей организацией <b>представляет законные интересы собственников помещений</b>, а именно ТСЖ вступает в договор управления от имени всех собственников помещений, в интересах всех собственников помещений и за их счет. Жилищный кодекс РФ определяет органы управления ТСЖ:</p>
<ul>
  <li><b>общее собрание членов ТСЖ</b> — высший орган управления ТСЖ, компетенция которого определяется в соответствии с п. 2 ст. 145 ЖК РФ и уставом ТСЖ;</li>
  <li><b>правление ТСЖ</b> — исполнительный орган, подотчетен общему собранию членов ТСЖ, полномочия которого определены ст. 148 ЖК РФ. </li>
</ul>
<p>Исходя из положений <b>Жилищного кодекса РФ</b>, рассмотрим порядок определения существенных условий договора управления, которые заключаются между управляющей организацией и ТСЖ:</p>
<ul>
  <li>договор управления со стороны ТСЖ подписывает правление ТСЖ;</li>
  <li>состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, устанавливается правлением ТСЖ;</li>
  <li>перечень работ, услуг по содержанию общего имущества МКД и условия их выполнения и оказания, а также их стоимость <i>(размер финансирования)</i> утверждаются общим собранием собственников помещений в доме; указанное решение считается принятым в том случае, если за него проголосовало более 50% голосов собственников от присутствующих на собрании;</li>
  <li>перечень работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД, условия выполнения таких работ и их стоимость <i>(размер финансирования)</i> устанавливаются общим собранием собственников помещений, такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД;</li>
  <li>порядок определения цены договора управления и источников ее формирования за счет оплаты правлением ТСЖ из создаваемых фондов и <i>(или)</i> за счет обязательных платежей собственников помещений устанавливается общим собранием членов ТСЖ.</li>
</ul>
<p>В случае принятия решения о порядке оплаты работ, услуг управляющей организации за счет двух источников <b>общее собрание членов ТСЖ</b> обязано разделить утвержденный общим собранием собственников помещений перечень и стоимость работ, услуг на две сметы — подлежащую выполнению за счет средств фондов ТСЖ и отдельно — за счет платежей собственников помещений.</p>
<ul>
  <li>размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для каждого собственника, порядок внесения собственниками помещений платы управляющей организации: равномерно в течение периода выполнения утвержденного перечня работ, услуг или в другом порядке, с определением ежемесячных размеров платежей, и сроки внесения платы устанавливаются общим собранием членов ТСЖ, основой чему являются утвержденные сметы на работы, услуги, подлежащие выполнению и оказанию управляющей организацией;</li>
  <li>контроль деятельности управляющей организации, в т. ч. порядок приемки выполненных работ, оказанных услуг, а также остальные условия договора управления: порядок начала действия договора управления, порядок применения перечня работ, услуг, порядок проведения перерасчетов за выполненные работы, услуги, выполнение дополнительных работ для собственников помещений и для ТСЖ, порядок и сроки представления отчетности управляющей организацией о выполнении договора управления собственникам помещений и др. устанавливаются правлением ТСЖ;</li>
  <li>приемка-передача выполненных <i>(т. е. полностью завершенных)</i> работ и услуг подтверждается подписываемыми управляющей организацией и правлением ТСЖ актами произвольной формы, согласованной сторонами.</li>
</ul>
<p>Соответственно, управляющая организация осуществляет деятельность по договору управления, заключаемому с ТСЖ по тем же видам задач и в том же порядке, в котором она выполняет работы, услуги по договору управления, заключаемому с собственниками помещений МКД, в котором не создано ТСЖ или иное объединение собственников, с учетом указанных выше условий.</p>
<p>Таким образом, <b>Высший Арбитражный Суд РФ</b>, основываясь на нормах <b>Жилищного кодекса РФ</b>, определил статус ТСЖ в заключаемых им договорах с управляющими, ресурсоснабжающими и иными организациями, выполняющими работы, оказывающими услуги, как посредника, а именно — законного представителя собственников помещений в доме <i>(подп. 1 п. 1 ст. 137, п. 8 ст. 138 ЖК РФ)</i>.Что касается договоров между ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ, то основой для построения договорных отношений ресурсоснабжающих организаций по подаче ресурсов в МКД, в которых созданы ТСЖ, являются следующие нормы <b>Жилищного кодекса РФ</b>:</p>
<ul>
  <li><b>ТСЖ вправе</b> заключать договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества;</li>
  <li><b>в обязанности правления ТСЖ входит</b> управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;</li>
  <li><b>ТСЖ вправе</b> заключать договор управления МКД;</li>
  <li><b>ТСЖ обязано</b> представлять законные интересы собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами;</li>
  <li><b>ТСЖ может</b> выступать исполнителем коммунальных услуг.</li>
</ul>
<p>Если допустить вариант отношений, когда ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и именуется в таком договоре исполнителем, то, видимо, совокупность норм подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, в соответствии с которым ТСЖ может заключить такой договор в интересах членов товарищества, ТСЖ в любом договоре с третьим лицом обязано представлять законные интересы собственников. Выводы <b>ВАС РФ</b> о статусе ТСЖ как посредника позволяют при возникновении спорной ситуации по договору признать ТСЖ законным представителем собственников и оценить обязательства ТСЖ перед ресурсоснабжающей организацией как обязательства собственников помещений.</p>
<p>Однако, учитывая недостаточный уровень компетентности в данных вопросах управленческого персонала ТСЖ, видимо, в определенный период еще будет продолжаться практика, когда ТСЖ в договорах с ресурсоснабжающими организациями будут выступать как исполнители коммунальных услуг.</p>
<p>В случае если ТСЖ не управляет домом непосредственно, а заключает договор управления с управляющей организацией по правилам ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация принимает на себя обязанности предоставить коммунальные услуги, т. е. заключить договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями на покупку коммунального ресурса.</p>
<p>Полномочия ТСЖ на вступление в те или иные договорные отношения могут исходить из решений собраний членов ТСЖ или локальных актов ТСЖ.</p>
<p>Во всех случаях заключения договоров ресурсоснабжающих и управляющих организаций с ТСЖ <i>(кроме случая, когда ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг)</i> <b>оплата</b> коммунальных ресурсов, выполненных работ и оказанных услуг производится по платежным документам <b>собственниками и нанимателями помещений МКД в адрес управляющей организации и ресурсоснабжающей организации</b> вне зависимости от того, являются плательщики членами ТСЖ или нет. ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов <i>(п. 6 ст. 135 ЖК РФ)</i> и тем более по обязательствам собственников помещений, не являющихся членами.</p>
<p>Процесс заключения, согласования и исполнение договоров, достаточно трудоемкий и требует ведения учета договорных отношений ТСЖ. Такая задача возникает, когда с помощью таких инструментов, как бумажный журнал договоров, электронная таблица Excel или справочник учетной системы трудно составить четкую картину договорной деятельности, планировать и контролировать расчеты и сроки работ по договорам.</p>
<p>Повысить качество ведения договорных отношений, можно используя современный инструмент — программу <a href="/1c-vdgb-soft/zhkh/1c-vdgb_tszh/" title="Описание отраслевой программы 1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК">1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК</a> на платформе <b>1С: Предприятие 8</b>. В этом отраслевом решении реализован учет агентских услуг от своего имени, но за счет принципала и оказание услуг через агента.</p>
<p>С помощью внедрения автоматизированной системы <b>1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК</b> вы сможете:</p>
<ul>
  <li>создавать параметры взаиморасчетов  и сроков предоставления технической документации;</li>
  <li>корректировать договорные цены;</li>
  <li>существлять контроль финансовых потоков ТСЖ;</li>
  <li>создавать судебное соглашение, например, между должником  и управляющей компанией. Система позволяет создавать данный документ для отражения факта заключения судебного соглашения на погашение задолжности по услугам с распределением оплаты по месяцам;</li>
  <li>формировать отчет по справкам в суд, который необходим для формирования печатной формы справки в суд по форме паспортного стола №15.</li>
</ul>
<p>В целом учет договоров в системе реализован как стандартная работа с контрагентами <i>(физическими и юридическими лицами)</i>. В программе есть справочник «контрагенты», который предназначен для хранения справочной информации о контрагентах ТСЖ для ведения аналитического учета. С каждым из контрагентов система позволяет заключить договор, где есть возможность конкретизировать информацию по виду договора и т.д.</p>
<p>Используя отраслевое решение <b>1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК</b>, вы сможете свести рутинную работу по подготовке и согласованию договоров до минимума, а также оперативно получать аналитическую информацию по договорам.</p>
<p>Помимо учета договорных отношений ТСЖ в системе <a href="/1c-vdgb-soft/zhkh/1c-vdgb_tszh/" title="Подробнее об отраслевой программе 1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК">1С:ВДГБ: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК</a>, функционал отраслевой программы позволяет вести учет:</p>
<ul>
  <li>владельцев имущества;</li>
  <li>жилого и нежилого фонда;</li>
  <li>работа с лицевыми счетами;</li>
  <li>расчеты и начисления;</li>
  <li>подомовой учет затрат;</li>
  <li>аварийно-диспетчерская служба.</li>
</ul>
<p>А также  осуществлять взаимодействие с поставщиками услуг, составлять сметы затрат, закрытие затратных счетов в соответствии со сметой и контроль ее исполнения; формировать  различные отчеты <i>(финансово-лицевой счет; справка в ГЦЖС; оборотно-сальдовая ведомость и т.д.)</i>.</p>
<p>Отметим, что сегодня использование современных программных средств в работе любой отрасли <i>(ЖКХ не исключение)</i>, является необходимостью. Особенно большое значение придается ведению договорных отношений, где планирование и контроль расчетов и сроков работ по договорам является залогом успешного ведения дел.</p>
<p>Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что качественного ведения учета договорных отношений ТСЖ можно добиться с помощью автоматизации ЖКХ на базе программы 1С:ВДГБ для учета в ЖКХ.</p>